Plazos para reclamar defectos constructivos en la vivienda.

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

Además del promotor responderán los agentes intervinientes en la edificación a los que se pueda atribuir culpa en la aparición del defecto constructivo siempre y cuando este se manifieste dentro del periodo de garantía. Es decir, lo importante es que el defecto constructivo aparezca dentro del periodo de garantía, y que nosotros podamos acreditar que el defecto se manifiesta dentro del periodo de garantía. No quiere decir que tengamos que reclamar dentro del periodo de garantía. No. Insisto. Quiere decir que tenemos que asegurarnos de constituir pruebas de que el defecto constructivo se manifiesta dentro del periodo de garantía. ¿Cómo? Pues por ejemplo levantando un acta notarial fotográfica, por ejemplo. Si además encargamos un Dictamen a un perito y el mismo visita nuestra casa, tendremos un testigo más. Si además comunicamos al promotor por un medio fehaciente, por ejemplo Burofax certificado y con acuse de recibo, la aparición de los defectos constructivos, habremos preconstituido otro principio de prueba. Es decir, que en los plazos de garantía  lo que interesa es preconstituir la prueba de la aparición de los defectos constructivos.

El Consejo de Ministros extendió ayer la anunciada desgravación fiscal temporal en el IRPF por obras de rehabilitación y de mejora en la vivienda habitual que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012 a todos los ciudadanos con rentas de hasta 53.007,20 euros anuales, con lo que el 95% de los contribuyentes podrán acogerse a este beneficio tributario. El Estado dejará de ingresar por esta medida 1.400 millones.

Esta es una de las 31 medidas «anticrisis» aprobadas ayer por el Gobierno, 27 de las cuales forman parte del llamado «pacto de Zurbano» y otras cuatro, también dirigidas a impulsar la recuperación económica, entre las que se encuentran la apertura de una línea de créditos directos del ICO a pequeñas y medianas empresas y la regulación de las llamadas «fusiones virtuales» de las cajas de ahorros.

El Gobierno anunció ayer que abrirá una nueva ronda de negociaciones con los partidos políticos para llegar a nuevos acuerdos en materia industrial y energética.

-Deducción fiscal por obras. Se crea una nueva deducción temporal en el IRPF por las obras de mejora en la vivienda habitual que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012. La deducción será del 10% para contribuyentes de renta inferior a 33.007 euros, con un límite de 4.000 euros anuales por vivienda, pudiendo deducirse las cantidades excedentes a lo largo de los cuatro ejercicios siguientes y con un máximo total de 12.000 euros. La deducción decrecerá progresivamente para los contribuyentes con bases imponibles entre 33.007 y 53.007,20 euros anuales. Las rentas del último tramo (superiores a los 53.000 euros anuales) no podrán beneficiarse de la medida. La deducción permitirá incorporar hasta el 33% del coste de los materiales.

Además se aplicará un tipo reducido de IVA para todo tipo de obras de renovación y reparación de vivienda realizadas hasta el 31 de diciembre de 2012.

El coste recaudatorio potencial de esta medida será de 1.400 millones de euros para todo el período.

Las obras que se beneficien de la nueva deducción del IRPF no podrán pagarse en efectivo para evitar un eventual repunte de la economía sumergida y para garantizar que se crea empleo de calidad, por lo que deberán ser abonadas mediante otras fórmulas que dejen constancia del pago, caso de cheque, transferencia o tarjeta de crédito.

El Gobierno estima que con el impulso a la rehabilitación y a la eficiencia energética de viviendas y edificios públicos se crearán 350.000 empleos en el sector.

-peraciones vinculadas. Se liberará de la obligación de documentar las operaciones vinculadas (las realizadas entre la sociedad y sus socios, o el administrador, o entre empresas del grupo) a las empresas de reducida dimensión cuando estas operaciones en su conjunto no superan la cuantía de 100.000 euros por ejercicio. Se obliga al Gobierno a presentar, en un plazo de tres meses, un decreto para «simplificar» las operaciones de documentación para el resto de las empresas y operaciones. Con ello se reducirán las cargas administrativas.

-IVA de facturas impagadas. Se reduce de un año a seis meses el plazo que tienen las pymes para recuperar el IVA en el caso de facturas impagadas, además de la simplificación de las vías de reclamación en estos casos. Las empresas podrán recuperar de forma inmediata el IVA de las facturas impagadas desde hace más de seis meses, en cuanto el real decreto con 26 medidas anticrisis entre en vigor tras su publicación en el BOE. El decreto incluirá una disposición transitoria para que las empresas que ya se encuentren en esa situación no tengan que esperar más para recuperar el impuesto repercutido en facturas no cobradas total o parcialmente desde hace medio año. Con carácter general, ya no será necesario reclamar esos impagos por la vía judicial, sino que bastará con un simple requerimiento judicial.

-Inembargabilidad. Se eleva el umbral de inembargabilidad en los supuestos de ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual establecido en la ley de Enjuiciamiento Civil en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Este umbral se eleva en un 10% sobre el actual, fijado en el salario mínimo interprofesional (SMI), y se incrementa en un 20% adicional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión.

-Libertad de amortización. Se prorroga a 2011 y 2012 la libertad de amortización de inversiones en el Impuesto de Sociedades siempre que se mantenga el empleo, de tal forma que se pueda deducir prácticamente el cien por cien de la inversión el primer año.

-IVA para dependencia. Se establece un tipo superreducido de IVA del 4% para los servicios de atención a la dependencia prestados por empresas integradas dentro del sistema público de autonomía y atención a la dependencia a través de plazas concertadas.

-Desplazamientos al trabajo. La norma incluye la exención en el IRPF, con un límite de 1.500 euros, de las cantidades satisfechas por las empresas para los desplazamientos entre la vivienda y el centro de trabajo en transporte público colectivo.

-Suelo urbanizable. Se reforma la ley del Suelo para prorrogar hasta fines de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables, con el fin de dar un «balón de oxígeno» al sector inmobiliario ante su «situación de dificultad».

l Suelo agrario. Se abre la posibilidad de aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario.

-Concurso de acreedores. Las empresas que hayan solicitado la declaración voluntaria de concurso de acreedores podrán mantener los contratos con la Administración pública o recobrar el aval depositado si no va a garantizar su ejecución, así como las subvenciones que estuvieran percibiendo.

-Turismo y aviación. El decreto incluye dos medidas para reactivar el turismo y otra para reducir las tasas aéreas.